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我是土豪我怕谁地王背后的一些核心问题写照

来源: 2018年09月08日

我是土豪我怕谁 “地王”背后的一些核心问题写照

看看热点城市“地王”的千姿百态,以及涉事主角的尔虞我诈、勾心斗角与忽悠大法。

首先,以上海为蓝本,看看“地王”诞生记。

1、喧宾夺主:以上海为例来看,市场供不应求,销售火爆

我是土豪我怕谁地王背后的一些核心问题写照

,本应通过增加土地供应解决供求矛盾,但是,2016年上海推地计划官方正式版迟迟不出或没有公开公示。但是,于是,地方各区县等不及了,3月份之后,上海各个区县开始积极推地,比如新静安、青浦、普陀、黄埔、嘉定等区县主动推地,区县推地成为今年土地市场主角,主角变化了。

2、争风吃醋:在南京、苏州、合肥等城市土地市场火热的局面下,上海各个区县频频招手,意思是我这里还有地啊,开发商们,你们不要把资金都投到上海以外去,有事儿好商量!

3、言行不一:对各个区县来讲,我手里虽然有这么多地,现在也告诉大家了,实际上我内心的意思不是都要在今年出让的啊,我只是虚晃一枪,大家看看就罢了,我是美女,我只想吸引更多的野兽过来,但是,不想马上被你们都吃完!

4、以次充好:土地市场火啊火啊,上海已经土地市场也火了,对于各个区县来讲,实在是按耐不住啊,推地是一定的,不过我只推边角料的地方,比如6月份的顾村地块,南桥新城的地块等等,好的地块我就是不拿出来,为什么?我也只能呵呵呵,你懂得!!

然后,我们看看热点城市“地王”的千姿百态,以及涉事主角的尔虞我诈、勾心斗角与忽悠大法。

5、鹤蚌相争:按照这样的思路,即使边角料的地块也会被抢的啊,抢到地的开发商心里乐呵呵,心里想,你妹!敢和我抢!你看,还是我抢到了吧!没有抢到地的开发商也发话了,你个大SB,这么烂的地你也抢,不是找死吗?你死去吧!!哈哈哈!!政府心里乐了:

地价表现不错嘛,今年土地财政收入可期,可以为相关部门提职加薪了啊~~~

6、财大气粗:此时,国企、央企们,还有信达、平安等金融背景的开发商们发话了,我是土豪我怕谁,“地王”我就拿了,有地我还继续抢;其他开发商发话了,有你们,我们就是过来看看热闹,打个酱油,不过心里还是不服气,心里在想,没有政府给你们撑腰,你们敢来这里玩,小样的,要是没有政府,我玩死你!哈哈哈

7、治标不治本:由于“地王”频出,后一轮“地王”出现为前一轮“地王”解套了,这样反反复复,“地王”频出,风险也在累积,此时政府发话了,地价不能这么高啊,来来来,限制条件来一个,比如“限溢价”、“限最高价”、“竞配建”等等措施,措施一个来一个,最关键的是我就是不增加土地供应,或者不通过增加土地供应解决市场供求矛盾的问题。

8、“涛声依旧”:现在为了控制地王的发生,地方政府也算是绞尽了脑汁,拍地形式做的很花头,但是仍然避免不了“地王”频出,“地王”出现的频率和节奏比此前还多,甚至有的城市国土局局长亲自督战也不给面子啊,这个时候楼市政策收紧是大概率事件了!!

9、物极必反:“地王”频出,楼板价超过房价,面粉贵过面包,这也预示着开发风险,尤其是在政策面预期收紧的市场背景下,“地王”项目将面临被调整的风险,可能会降价。记住这点,政府想做到的事情,一定能够做到,不要挑战政府的公信力!!

10、忽悠忽悠:无论政策怎么走,大多数房企拿完“地王”后自己忽悠自己,自己编的故事自己都不信,然后去忽悠市场。最终,自己把自己忽悠了,企业遇到资金面的问题。

有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,拿完“地王”后自己忽悠自己,号称可以做“高溢价”,因此,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”。但是,在今年下半年楼市进入调整期之后,“高溢价”就很难实现,同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。这样的表现就是,“地王”房企自己忽悠自己,忽悠忽悠吧,自己编的故事自己都不信,然后去忽悠市场,最终自己害了自己!

(文/同策咨询研究部总监张宏伟)

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